일본의 임대주택 즉 월세집의 계약기간은 대부분 2년으로 되어 있고, 사실상 특별한 상황을 제외하고는 계약기간 내에 계약을 해지하더라도 위약금이 없는 것이 대부분이겠습니다. 물론 정확하게는 부동산임대차계약의 계약서 및 중요사항설명을 확인해야 하고, 특약조건이 있는지도 확인해봐야 하겠습니다.
우선 일본의 월세집 계약은 두가지 종류가 있는데, 하나는 보통임대차계약, 하나는 정기임대차계약이 되겠습니다.
보통임대차계약 普通借家契約은 계약기간이 보통 2년이고, 계약기간이 만료된 후에 계속 살고자 하면은 계약갱신이 가능하겠습니다.
정기임대차계약 定期借家契約은 임대기간이 미리 정해져 있으며, 계약기간이 만료된 후에 재계약을 하지 않는 것으로 계약갱신이 불가능하겠습니다.
정기임대차계약은 기간이 정해져 있는 일회성 계약으로 보면 되기에, 원칙적으로 중도해지가 불가능하고, 보통임대차계약은 대부분 언제든지 중도해지가 가능하지만, 상황에 따라 위약금이 발생하는 조건이 붙어있을 수 있겠습니다.
일본 월세집 계약을 보면은 정기임대차계약이 상대적으로 엄청 적은 편이고, 대부분 보통임대차계약이 되기에, 일본에서 월세집 중도해지로 인해 위약금을 지불하는 확률은 상당히 낮다고 보시면 되겠습니다.
이 글에서는 일본 월세집의 중도해지의 유형, 중도해지 방법 및 위약금에 대해 정리해보았습니다.
1. 위약금이 발생하는 월세집의 중도해지
중도해지가 불가능한 월세집은 거의 없겠지만, 위약금이 발생하는지 그리고 어느정도 발생하는지가 포인트이겠습니다.
1-1. 정기임대차계약의 중도해지
정기임대차계약은 임대기간이 2년, 3년 또는 5년 이렇게 미리 정해져 있는 일회성 계약으로, 계약기간이 만료된 후에는 그 집에서 나가야 하는 계약이 되겠습니다.
그래서 중도해지가 안되는 것이 원칙이 되겠으며, 중도해지할 경우 나머지 기간의 월세를 일시불로 지불하는 것이 필요할 수 있겠는데, 상세한 것은 계약서내용을 확인해야 하겠습니다.
다만, 일본은 철저하게 세입자를 보호하는 입장이어서, 정기임대차계약의 월세집에 살고 있더라도, 일정조건을 충족하고 어쩔 수 없는 사정으로 인한 중도해지일 경우, 위약금 없이 중도해지가 될 수도 있겠습니다.
어쩔 수 없는 사정이라는 것은 결국 집주인, 변호사, 재판소의 판단에 따라 인정여부가 결정되는 것이어서, 구체적인 상황에 따라 판단이 달라질 수 있겠는데, 아래와 같은 상황들을 참고해볼만 하겠습니다.
- 근무회사에서 타 지역으로의 발령
- 질병으로 인한 요양
- 친척가족의 간호
- 자택구매로 인한 이사
- 직장에서의 해고 또는 급여삭감으로 인해 월세 지불이 불가능
- 주변의 폭력조직배들로 인해 안정적인 생활이 불가능
어쩔 수 없는 사정으로 인한 계약해지가 인정이 되면은, 위약금의 지불은 하지 않아도 되겠습니다.
1-2. 프리렌트 또는 레이킹 0 등의 단기입주
보통임대차계약은 계약기간이 보통 2년이고 언제든지 중도해지가 가능하지만, 상황에 따라 중도해지할 경우 위약금이 발생하기도 하겠습니다.
예를 들어, 프리렌트 또는 레이킹 0 등으로 입주 시 세입자에게 혜택을 부여하는 조건으로 최소 몇개월 또는 1년이상 살아야 하는 특약조건을 추가할 수도 있겠습니다.
프리렌트는 입주초기 1개월 또는 수개월 월세를 무료로 해주는 것이기에, 프리렌트기간만 딱 살고 또는 프리렌트기간이 조금 지나서 바로 계약해지를 하겠다는 것은, 집주인에게 너무 큰 타격이 될 수 있겠습니다.
또한, 입주계약을 함에 있어 원래 있었던 레이킹을 없애주는 것으로 최소 몇개월 또는 1년이상 살아야 하는 특약조건이 추가될 수도 있겠습니다.
이렇게 집주인이 계약단계에 세입자에게 일정적인 혜택을 부여하면서, 특약으로 중도해지에 위약금 조건을 추가할 수 있겠는데, 이런 경우는 최소 입주기간을 채운 후에 계약해지를 고려하는 것이 좋겠습니다.
2. 월세집의 계약해지 방법
월세집의 계약은 만기에 따른 해지와 중도해지 두가지가 있으며, 필자같은 경우는 지금까지 월세집 3곳, 가게 3곳을 빌리고 전부 다 중도해지를 한 상황입니다.
2-1. 계약만기에 따른 해지
일본 월세집은 계약기간이 대부분 2년이 되겠는데, 계약만료일 전에 부동산업체에서 계약갱신을 할 것인지 서류를 보내오게 됩니다.
이때 계약을 중지하고자 하면은, 계약을 중지하겠다는 정보를 기입하고 서류를 부동산업체에 돌려보내면 되겠습니다. 그러면 계약만료일에 계약이 중지되는 것이 되겠습니다.
2-2. 계약기간 중의 중도해지
계약기간 중의 중도해지는 1개월 또는 2개월 전에 부동산업체에 계약중지를 하겠다는 의사를 전달해야 하겠는데, 혹시나 착오가 발생할 수 있기에, 구두로 전달하는 것이 아닌, 메일이나 문자 또는 서면으로 이력을 남기는 것이 좋겠습니다.
몇개월 전에 미리 연락해야 하는지는 계약서의 중요사항설명에 기입되어 있으며, 대부분 1개월 또는 2개월로 되어 있는데, 더 길게 설정되어 있을 경우, 계약단계에서부터 변경요청을 해야 하겠습니다.
임대주택은 일반적으로 1개월이고, 임대가게일 경우 2개월, 3개월 또는 6개월까지도 있겠습니다.
3. 월세집 중도해지 시 위약금은 어느 정도?
일반적인 상황에서는 월세집의 중도해지는 위약금이 발생하지 않겠지만, 상황에 따라 위약금이 발생할 수도 있는데, 대략 1~3개월 정도가 보편적이겠습니다.
예를 들어 프리렌트기간이 1개월이 있었다면은, 1년이내에 계약을 해지할 경우 1개월어치 월세를 위약금으로 요구되는 경우도 있고, 레이킹이 있어야 했는데 무료로 해줌과 동시에 1년이내에 계약을 해지할 경우, 1개월어치 월세를 위약금으로 요구되기도 할 수 있겠습니다.
구체적인 상황에 따라 다르겠으며, 계약내용을 잘 확인하는 것이 중요하겠습니다.
물론, 위약금이 조금 많다싶으면, 깎아달라고 요구를 할 수 있지만, 이미 계약서에 사인한 상황에서는 무리한 요구는 어렵겠습니다.
4. 중도해지 후 꼭 해야 하는 것들
월세집 계약만기 후의 퇴거와 중도해지 후의 퇴거에 가장 큰 다른점이 바로 화재보험의 해지이겠습니다.
화재보험은 미리 1년어치 비용을 지불하는 구조이기에, 월세집을 중도해지하게 될 경우, 화재보험에서 남은 기간에 대해 월할로 나눠어 돈을 계산하여 돌려주게 되어 있습니다.
그래서 번거롭더라도 인터넷, 전화 또는 메일로 화재보험에 연락을 하여, 월세집 계약을 해지했으니, 남은 기간의 보험비용을 돌려달라고 하는 것이 좋겠습니다.
보증회사는 월할로 비용을 계산하는 구조가 아니기에, 월세집을 중도해지 했다고해서 돌려오는 돈은 없겠으며, 세입자가 따로 계약해지의 연락을 하지 않아도 되겠습니다.
5. 마무리
일본은 세입자를 철저하게 보호하는 입장이어서, 월세집의 중도해지는 대부분 위약금이 발생하지 않지만, 상황에 따라 위약금이 발생하는 경우도 있겠습니다.
무엇보다 월세계약을 할 때, 계약서와 중요사항설명 및 특약조건에 대해 잘 확인을 해야 하며, 아래와 같은 사항에 대해 꼭 더 잘 확인해야 하겠습니다.
- 중도해지는 몇개월전에 통보해야 하는지
- 중도해지는 입주후 언제부터 가능한지
- 중도해지 시 위약금이 있는지
일반적인 월세집 계약은 중도해지를 1개월 또는 2개월전에 통보해야 하는 것으로 되어 있고, 프리렌트 등 혜택조건이 없을 경우 계약 후 언제든지 계약해지가 가능하고, 중도해지 시 위약금은 없겠습니다.
월세집을 계약할 때 서류는 계약서와 중요사항설명 두가지가 되겠지만, 상황에 따라 특약이라는 서류도 있기에, 3가지 내용에 대해 꼭 잘 확인해야 하겠습니다.
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