한국에서는 전세사기 또는 보증금사기 등을 자주 들을 수 있겠지만, 일본에서는 집을 구할 때 전세라는 것이 없고 전부다 월세이고, 집을 계약할 때 사기 당한다는 얘기는 거의 들어보지 못했습니다.
다만, 계약서 작성 시 계약서 내용 및 중요사항의 내용을 잘 확인해야 하는 것이 있겠으며, 또한 퇴실할 때 타치아이를 하면서, 지나치게 퇴실요금이 청구되지 않도록 조심해야 하는 것은 있겠습니다.
이 글에서는 인터넷 또는 부동산중개업체로부터 추천받은 임대주택에 대해, 집을 보는 것부터 계약까지의 전체흐름에 대해 소개해봅니다.
일본에서 집을 구해보지 않은 분들은, 집을 구하는 전반적인 흐름에 대해 어리둥절하고, 꼭 주의해야 할 부분에 대해서도 잘 모를 수 있기에, 보다 원활하고 안심하게 집을 계약하는 팁도 설명해봅니다.
1. 부동산중개업체에 문의하기
일본은 부동산정보가 대부분 인터넷에 공유되어 있기에, 먼저 인터넷에서 원하는 집을 검색하는 것이 추천되며, 괜찮다싶은 집이 있을 경우, 아직 입주가 가능한지 부동산중개업체에 확인해야 하겠습니다.
부동산중개업체로부터 우리가 확인이 가능한 것은 아래 3가지 유형의 답변이 될 수 있겠습니다.
(1) 현재 공실이며 내람이 가능한 상태
(2) 최근에 내람한 사람이 있는 상태
(3) 입주신청이 제출되고 심사 중인 상태
(4) 입주자 결정이 되고, 계약만을 기다리고 있는 상태
内見, 内覧 내람이라는 것은 집에 직접 들어가서 자세히 내부상황을 보는 것을 말합니다. 일본은 기본적으로 전에 입주자가 이사간 후에 중개를 하기에, 사람이 거주 중인 집에 들어가는 상황은 없겠습니다.
(1)번, (2)번 상황일 경우 내람을 요구할 수 있고, 구체적인 내람일시를 정하면 되겠는데, 좋은 집들은 바로바로 계약이 되버리기에, 가능한 빠른 시일내에 내람하는 것이 좋겠습니다.
(3)번 상황일 경우, 이미 누군가가 입주신청이 된 상황이기에, 큰 문제가 없을 경우 심사는 통과할 가능성이 높기에, 굳이 시간을 내어 내람할 필요는 없고, 혹시 심사가 통과되지 않았다면 그때 다시 연락달라고 얘기하면 되겠습니다.
(4)번 상황일 경우, 거의 포기하면 되겠지만, 집이 너무 마음에 든다면은 계약이 성사되지 않았을 때 연락달라고는 할 수 있겠습니다.
2. 집 실제로 보기
부동산중개업체와 집을 보는 시간을 정함과 동시에, 그 부근에 비슷한 조건의 집이 있다면 같이 보고싶다고 부탁할 수 있겠습니다.
집은 실제로 돌아보아야 어떤 느낌인지 알 수 있기에, 모처럼 시간을 내어 집을 보러왔는데, 한집보다는 서너집을 같이 보는 것이 더 좋은 집을 만날 수 있는 확율이 높아지겠고, 해당 지역의 거주환경과 임대주택의 시세를 알수 있겠습니다.
집을 볼 때 부동산중개업체에서 間取り図 방 배치도를 꼭 준비하게 되는데, 방 배치도의 내용과 실제 집의 구조에 차이가 없는지 잘 확인해야 하겠습니다.
사람마다 중요하게 여기는 포인트가 다를 수 있겠지만, 기본적으로 햇빛이 잘 들어오는지, 화장실과 주방공간이 어떤지, 냉장고와 세탁기 설치할 공간이 어떤지 등을 확인해야 하겠습니다.
그리고 집 내부만이 아닌, 외부의 환경들도 같이 체크해야 하는데, 쓰레기는 어떻게 버리는지, 밤에 길이 너무 어둡지 않은지, 주변이 너무 시끄럽지 않은지 등을 확인하는 것이 좋겠습니다.
여러 집을 같이 보게 되면은, 기억에 혼란을 가져다 줄 수 있기에, 조금이라도 마음에 드는 집이 있다면은 동영상 또는 사진을 찍어두어, 나중에 비교해보는 것이 좋겠습니다.
3. 집을 결정하고 입주신청하기
집을 결정하게 되면은 바로 계약을 하는 것이 아닌, 입주신청서를 작성해서 보증회사의 심사를 받아야 합니다.
일본에서 집을 구할 때, 기본적으로 아래와 같은 관계자들이 있겠습니다.
(1) 입주자
(2) 부동산중개업자
(3) 보증회사
(4) 집주인
(5) 긴급 연락인
(6) 연대 보증인
임대주택 계약에 있어 보증회사는 입주자의 국적과 관계없이 거의 필수사항이겠으며, 보증회사에서 입주자가 작성한 입주신청서의 내용을 토대로 심사를 하게 되는데, 통과하지 못하게 될 경우 입주가 불가능하겠습니다.
입주신청서 내용에, 수입에 관련된 내용을 기입해야 하고, 긴급 연락인도 꼭 기입해야 하겠는데, 특히 외국인 유학생일 경우 연대 보증인도 필요할 때가 있겠습니다.
연대 보증인은 원래부터 찾기 어려운 것이어서, 외국인이 일본에서 보증인을 찾는다는 것은 사실상 불가능에 가깝겠습니다. 그래서 부동산중개업체에 연대 보증인을 찾는 것은 사실상 불가능하다고 얘기하고, 한국에 있는 부모 또는 친척이 가능한지 확인하는 것이 좋겠습니다.
필자도 일본에서 첫집을 계약할 때, 한국에 있는 어머니를 보증인으로 기입했고, 어머니의 도장을 급히 하나 만들어 사용했었습니다. 일본의 고지식한 일처리방식에, 어쩔수 없는 편법이 되겠습니다.
긴급 연락인은 입주자와 연락이 되지 않을 때 연락하는 사람으로, 학교 선생님에게 부탁하면 기본적으로 다 해주고 있겠는데, 막말로 그냥 아무 사람이나 다 됩니다.
보증회사의 심사는 기본적으로 1주일 이내에 결과가 나오게 되며, 빠른 경우는 당일 또는 하루 이틀 후에 바로 연락이 올 때도 있겠는데, 심사에 통과 후 날짜를 정하여 계약서를 작성하면 되겠습니다.
보증회사의 심사에 통과되었다고 꼭 계약을 해야 하는 것은 아니지만, 부동산중개업체에 솔직하게 얘기해주는 것이 좋겠습니다.
4. 계약서 작성
계약서는 그냥 사인만 하는 것이 아닌, 법적으로 부동산중개업체로부터 계약에 관한 상세내용 및 중요사항에 대해 하나하나 확인을 받아야 합니다.
그래서 계약서 작성에 아무리 빨라도 1시간정도 소요되기에, 시간을 넉넉히 잡는 것이 좋겠습니다.
4-1. 계약서 작성에 필요한 준비물
부동산 임대계약에 필요한 기본적인 준비물은 아래와 같겠습니다.
(1) 재류카드, 운전면허증, 여권 등
(2) 수입을 증명하는 원천징수표, 확정신고서, 납세증명서 등
(3) 주민표
(4) 도장 및 인감증명서
(5) 은행통장
(6) 돈
연대 보증인이 필요할 경우 연대 보증인의 수입증명 및 도장, 인감증명서도 필요할 수 있겠습니다.
상황에 따라 필요한 서류가 달라질 수 있기에, 위 준비물 리스트만 보고 준비할 수 없는 물건도 있다고 바로 포기하지 마시고, 구체적인 것은 부동산중개업체에 직접 확인을 하셔야 하겠습니다.
예를 들어, 유학생이고 수입이 없는 상황일 경우 통장잔고의 복사본을 요구할 때도 있고, 회사의 내정을 받고 아직 입사하지 않은 경우는 입사통지서의 복사본을 요구할 때도 있겠습니다.
계약단계에서는 결국 집주인의 요구에 따라 준비물이 달라질 수 있기에, 사정이 있으면 부동산중개업체에게 잘 얘기하는 것이 좋겠습니다.
4-2. 계약서 및 중요사항설명서 사인 및 도장
집을 계약할 때 계약서와 중요사항설명서 두가지 서류가 있겠습니다.
기본적인 사항은 계약서에 기입되어 있고, 그 외의 구체적인 내용들은 중요사항설명서에 기입되어 있기에, 두가지에 모두 사인을 하고 도장을 찍어야 하겠습니다.
계약서와 중요사항설명서의 내용은 법적으로 부동산중개업체와 하나하나 체크하도록 되어 있기에, 내용을 확인하는데 시간이 많이 소요되겠습니다.
그만큼 중요한 서류이기에, 나중에 트러블이 발생하지 않도록 궁금한 부분 또는 의문이 되는 부분이 있을 경우, 사인하기 전에 확인하셔야 하겠습니다.
계약서와 중요사항설명서에서 기본적인 체크 포인트는 아래와 같습니다.
(1) 월세납부 방법: 매달마다 은행이체인지, 자동으로 통장에서 빠지는 것인지 아니면 현금납부인지 확인하셔야 하겠습니다.
(2) 갱신료: 부동산 임대계약은 기본적으로 2년으로 되어 있는데, 계약을 갱신할 때 갱신료가 한달어치 월세정도 드는 것이 대부분이지만, 구체적인 금액은 꼭 확인하셔야 하겠습니다.
(3) 금지사항: 애완동물 금지, 집의 구조변경 금지, 집을 제3자에게 빌려주는 등 금지사항 내용에 대해 확인해야 하겠습니다.
(4) 해약: 집주인 입장에서 계약을 해지할 수 있는 조건, 그리고 입주자입장에서 이사가기전 몇개월전에 얘기를 꺼내야 하는지 등을 확인해야 하겠습니다.
(5) 시키킹/보증금 반환: 집에서 나갈 때 시키킹 또는 보증금은 그대로 돌아오는지를 미리 확인하셔야 하겠습니다.
기본적으로 대기업인 부동산중개업체일 경우, 신뢰가 되기에 걱정근심 없이 계약하면 되겠지만, 가끔 악덕업자를 만날 수 있으니 꼭 계약내용을 잘 체크하셔야 하겠습니다.
4-3. 계약금 지불
계약금에는 기본적으로 아래와 같은 항목들이 있겠습니다.
(1) 다음달 월세
(2) 월세 일할금액
(3) 시키킹/보증금
(4) 레이킹
(5) 보증회사 수수료
(6) 부동산중개수수료
(7) 화재보험비용
(8) 열쇠교환비용
(9) 청소비용
상황에 따라 위 항목들이 바뀔 수 있겠지만, 위 항목 외에 다른 항목들이 추가될 경우, 어떤 명목의 비용인지 잘 문의하셔야 하겠습니다.
월세 일할금액이란 한달의 시작 1일에 입주가 아닌, 한달 중 다른 날짜에 입주하게 될 경우, 실제 입주하게 되는 날짜만큼 월세를 계산하는 것을 말합니다.
날짜가 며칠되지 않는다면, 월세 일할금액을 깎아달라고 잘 얘기해보는 것도 가능하겠습니다.
5. 전기, 가스, 상하수도 개통예약
집을 계약하고 입주하기 전까지 전기, 가스, 상하수도의 개통을 미리 예약하는 것이 좋겠습니다.
개통은 전화로 가능하며, 전화번호는 부동산중개업체에서 받을 수 있겠습니다.
6. 열쇠 받고 입주 및 전입전출신고
열쇠는 기본적으로 입주당일에 받는 것이며, 사정이 있을 경우 부동산중개업체에 잘 부탁하면은, 부동산중개업체에서 집주인의 동의를 얻어, 열쇠를 입주하기 전에 미리 받을 수도 있겠습니다.
열쇠를 받고 이사를 하게 되는데, 전에 살던 관할지역에서 전출신고를 하고, 새로 이사한 관할지역에서 전입신고를 해야 하겠습니다.
동일한 관할구내에서의 이사일 경우 전입전출신고는 하지 않아도 되지만, 지역이 다를 경우, 이사일 전후 2주이내에 전출신고 및 전입신고를 따로따로 하셔야 하겠습니다.
전입신고를 하면서 이사 후 필요한 신고가 또 있는지 문의해보는 것이 좋겠습니다.
예를 들어, 인감증명서도 이사를 하게 되면은 새로 등록해야 하고, 마이넘버카드도 주소변경을 제때에 해주어야 합니다.
7. 마무리
이사하는 것은 진짜 번거롭기도 하고 돈도 많이 들기에, 집을 찾을 때부터 제대로 잘 찾아야 하겠으며, 대충대충 했다가 또 다시 이사해야 하기도 하겠습니다.
그리고 일본 이삿짐업체는 통일된 비용체계가 없고, 부르는 것이 값이 되기에, 꼭 서너군데 업체를 같이 불러 견적을 뽑는 것이 좋겠습니다.
상황에 따라 이사비용을 절반이하 또는 반의반으로 줄일 경우도 있기에, 이삿짐업체를 꼭 잘 선택해야 하겠습니다.
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