許多人想在日本購入不動產，但最在意的就是：「購買時會需要哪些費用？」與「持有期間又會有哪些負擔？」
日本的不動產市場在稅制與費用架構上與台灣有所差異，因此事前了解非常重要。
本篇文章依據我取得日本土地建物交易士資格、並在不動產仲介公司工作之實務經驗，條理化整理購買與持有日本不動產會產生的各項主要費用。
1. 日本購買不動產時的費用
※依新品或中古屋略有差異：新品約佔價格 3～7%、中古約 6～9%。
1‑1. 不動產取得稅
購買不動產時需繳交的地方稅，以「固定資產評價額」為課稅基準。
基本稅率為 4%，但土地與住宅取得稅率為 3%，是以評價額（約市價 60%）為基礎計算，非以市價計算。
滿足特定條件可申請減免。
1‑2. 註冊許可稅
不動產所有權移轉或設立抵押時，需要繳納的稅金，通常為不動産價格的 0.4%。
例：購入金額 1 億円 → 註冊許可稅約 40 萬円。
1‑3. 印花稅
簽訂不動產買賣契約書時需貼印花稅票，依契約金額級距收費。
例：契約金額 1,000～5,000 萬円 → 印花稅 2 萬円。
1‑4. 仲介手續費
委託仲介公司處理交易時的服務費。
在日本，一般收費為「成交額 × 3％ + 6 萬円 + 消費稅（10％）」。
例：5000 萬円的物件 → 手續費約 171 萬円。
若直接向開發商或賣方購買，則不需支付此費。
1‑5. 貸款手續費
以貸款方式購入時，需支付銀行手續費。
多為貸款金額的 2.2％或固定金額 3～5 萬円。
1‑6. 法務人員費用
購買不動產時委託司法書士辦理登記，費用約 3～9 萬円不等。
1‑7. 修繕準備金
僅針對購買新建公寓（マンション）一次性支付。
約為 100 個月（約 8 年）的修繕積立金，約數十萬至數百萬円不等。
2. 日本持有不動產的費用
持有不動產（特別是公寓）時，每月與每年皆有維持成本：
2‑1. 固定資產稅（固定資産税）
為期擁有期間每年計算的地方稅，以固定資產評價額為基準，稅率為 1.4％，特定條件下可減免。
2‑2. 都市計畫稅（都市計画税）
適用於都市計畫區內不動產，稅率為 0.3％。
與固定資產稅合併征收，稱為「固都税」。
2‑3. 管理費
僅適用於公寓所有者，每月為共同設備（電梯、共用樓梯、垃圾場等）維護所需費用。
2‑4. 修繕積立金
同樣僅適用於公寓，每月為建物長期維護與修繕所需。
2‑5. 保險費
包括火災保險，建議投保地震保險。
3. 不動產購買流程
- 與仲介公司商談，確認物件條件
- 仲介推薦物件
- 提出購買意向書
- 銀行貸款預審
- 重要事項說明並簽約
- 銀行貸款本審
- 與銀行簽貸款契約
- 支付尾款並進行所有權移轉
→ 若以現金購入，則可省去與銀行相關4，6，7流程。
4. 結語：投資日本不動產，務必精算各項費用！
購買與持有日本不動產會產生許多稅金與費用，
除了取得時的一次性成本（取得稅、註冊許可稅等），也要妥善規劃持有期間的固定資產稅與都市計畫稅。
💡有效投資策略：
✔ 預先計算所有稅金與費用，以制定正確預算
✔ 確認是否符合住宅用地減稅條件
本人持有日本土地建物交易士資格，並服務於不動產仲介公司，若對日本不動產投資有興趣，歡迎經由「聯絡我們」頁面與我諮詢！
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